안녕하세요. 알아보자 부동산입니다. 오늘 포스팅은 재개발 절차에 대한 포스팅입니다. 많이 혼동하시는 재개발 재개발 차이에 대해서 궁금하신 분들은 아래 링크를 이동해 반드시 개념에 대한 숙지를 하시기 바랍니다. 더해, 재개발 절차에 관한 아래 글은 통상적인 재개발 절차에 관한 글이니 이점 유의 해서 읽어주시기 바라며, 궁금하신 부분을 댓글에 넣어주시면 참고하여 추후 글을 발행하도록 하겠습니다.
글의순서
1. 재개발이란?
2. 재개발 절차
3. 재개발 관련사이트
5. 정리
1. 재개발이란?
먼저, 재개발이란 기반시설이 양호하지 않은 지역을 대상으로 진행하는 사업입니다. 노후하고 불량한 건축물이 밀집하고 있는 주거지역, 상업지역, 공업지역에서 건축물 및 시설물을 포함하여 기반시설까지 정비하는 사업을 일컫습니다. 즉, 기존에 있던 도시지역의 인프라와 건축물을 새롭게 구성하는 사업입니다.
재건축의 경우 노후하고 불량한 공동주택에 대당하는 아파트를 대상으로 사업을 진행한다는 점에서 차이가 있으며, 이의 경우 인프라에 대한 개발계획은 제외된다는 점이 재개발사업과의 가장 큰 차이점입니다. 따라서 이러한 사업에 대한 내용이 다르기에 재개발의 사업방식이 재건축 사업방식과 차이를 보이는 것이 당연합니다.
2. 재개발 절차
재개발사업의 절차는 사업준비단계, 사업시행계획단계, 분양 맟 관리처분단계, 사업완료단계의 4가지 단계로 구성됩니다. 재개발 절차 및 절차별 관련 내용은 「도시 및 주거환정비법(약칭 도시정비법)」을 따르며 이 글에서 다루지 않은 구체적인 기준에 대한 사항은 도시정비법의 내용을 확인하셔야합니다.
1. 재개발 절차 : 사업준비단계
사업준비단계에서는 기본계획 및 정비계획 수립과 정비구역 지정과정이 있습니다. 기본계획의 경우 재개발 사업의 방향, 기간, 현황분석, 주거지계획, 교통, 환경 등의 전반적이 계획에 대한 내용을 다루며, 정비계획의 경우 정비부지에 대한 구체적인 사업계획내용을 다룹니다. 내용의 경우 도시군계획시설의 설치 및 건축물의 건축밀도(건폐율·용적률·높이 등), 세입자 주거대책 등 실젝적인 내용이 주가 됩니다. 두 사항 모두 「도시 및 주거환경정비법」을 준용하며 구체적인 내용의 경우 해당 관련 법률 (제5조) "기본계획의 내용" 및 (제9조) "정비계획내용"을 확인하시기 바랍니다.
재개발사업 정비구역 지정요건
정비구역 지정의 경우 일정한 요건을 충족해야 합니다. 사업을 시행하려는 대상지의 노후 및 불량 건축물의 수가 전체 건축물의 2/3 이상인 지역이 재개발사업의 대상이 되며, 아래 내용 중 하나의 경우에 해당해야 합니다.
2. 재개발 절차 : 사업시행단계
사업시행단계의 경우 추진위원회 구성, 조합설립인가, 사업시행인가, 시공사선정이 주요 내용입니다. 사업시행단계의 경우 사업에 대한 계획내용이 확정되며, 이에 따라 조합원의 추가부담금에 대한 파악이 가능하다는 점에서 굉장히 중요한 단계라 할 수 있겠습니다. 자세한 내용은 아래서 설명하도록 하겠습니다.
조합설립추진위원회 및 조합 설립 단계
이전 사업준비단계를 통해 재개발사업 정비구역이 지정 및 고시된 이후 일정 요건을 충족할 경우 조합설립추진위원회의 구성 및 승인이 이루어집니다. 요건은 아래와 같습니다.
1. 조합설립추진위원회 : 추진위원장을 포함한 5명 이상으로 이루어집니다.
2. 조합설립 : 추진위원회로부터 조합을 설립할 경우 토지등소유자의 3/4이상, 토지면적 1/2이상의 토지소유자의 동의 를 받아야 조합설립이 이루어집니다.
사업시행인가 및 이주대책
사업시행인가는 재개발사업의 계획 내용에 대한 승인단계입니다. 사업시행계획이 승인될 경우 입주할 세대수와 예상면적 등이 확정되며, 추가부담금에 대한 파악이 가능합니다. 더해, 시장 및 군수등은 사업시행계획서를 제출 한 뒤 60일 이내 사업시행에 대한 가부를 결정해 통보해야할 의무가 있습니다.
이주대책의 경우 기존 해당 정비구역에 입주해 살던 주택 소유자, 세입자에 대한 대책으로 임시거주시설, 임시상가 설치 순환정비방식 등 이주대책을 제시하는 부분입니다. 순환정비방식에 대한 자세한 사항은 아래 내용을 확인해주시기 바랍니다.
시공사 선정
사업시행인가 후 조합원은 시공사를 선정하게 됩니다. 시공사를 선정하는 방법은 경쟁입찰이며, 입찰공고-제안서 제출-평가 및 선정-계약체결 순으로 진행됩니다. 시공사 선정의 경우 재개발사업의 사전 경쟁 과열을 덜기 위해 사업계획 승인 이후 단계로 설정합니다.
3. 재개발 절차 : 분양 및 관리처분 단계
관리처분계획 단계
관리처분계획은 재개발 사업 이후 분양 되는 대지 또는 건축시설들을 배분하기 위해 수립하는 계획입니다. 조합원별 지분 비율 및 부담금이 이때 산정되며, 조합원은 이때 청산하거나 분양을 신청하게 됩니다. 조합원은 분담금이 부담이 되는 경우나 원하는 부동산을 분배받지 못할 경우 입주권을 포기하게 됩니다.
이주 및 철거
관리처분계획인가 이후 주택소유자 및 세입자는 이주정착금, 주거이전비, 이사비를 지원받게 됩니다. 이주정착금과 주거이전비는 중복지급 될 수 없으며, 이주정착금과 이사비 또는 이주정착금과 이사비 형태로 지급받게 됩니다.
3. 재개발 관련사이트
재개발 재건축 등의 서울시 내 정비사업 내용 및 추진현황에 관한 자료를 받을 수 있는 사이트로 "정비사업정보몽땅"이라는 사이트를 추천드립니다. 해당 사이트 내에서 관련 지역을선택 후 사업을 선택하면 관련 정보를 쉽게 찾을 수 있습니다.
4. 정리
오늘 포스팅은 재개발 절차에 대한 내용 및 절차별 중요한 점을 알아봤습니다. 재개발 재건축에 대한 정확한 개념이해가 선행 된 뒤에 각 사업별 구체적인 내용에 대한 정보를 찾아가시기 바라겠습니다. 이후에는 재건축에 대한 내용을 포스팅하도록 하겠습니다. 감사합니다.
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