주상복합 주거 상업 비율에 대해서 알아보도록 하겠습니다. 용도용적제라는 불리는 이 개념은 주상복합건물에서 주거와 상업의 비율을 조절하는 것으로, 주거비율이 높아짐에 따라 허용 용적률을 낮게 하는 제도입니다. 도심지에서 과도한 주거기능이 밀집됨을 방지하고, 상업시설의 의무비율을 충족시키기 위해 도입한 이 기능은 서울시도시계획조례에서 법적인 기준을 세분하고 있습니다. 아래 내용에서 자세히 알아보겠습니다.
용도용적제란?
용도용적제는 주상복합건축물에서 주거부분에는 주거지역 용적률을 상업 부분에는 상업지역 용적률을 적용하는 제도입니다. 도심지역 내 위치한 오피스텔의 경우 주거의 용도로 사용되는것이 대부분이며, 이로 인해 도시지역의 무질서함과 난개발이 만연하게 됩니다. 따라서 용도용적제를 바탕으로 주거용도와 상업용도의 용적률 범위를 한정 또는 의무화하여 도심지의 혼잡을 방지하며, 주거복합건축물 계획적으로 관리를 가능하게 합니다.
특히 주로 대상이 되는 상업지역의 경우, 서울시에 용도지역에 제한하는 용적률 범위 800% 안에서 주거 상업 용적률 비율을 조절하게 됩니다. 이 때 연면적은 용적률 산정용 연면적(대지면적에 대한 건축물연면적)을 기준으로 하며, 지하층 및 필로티 등을 제외한 지상층의 면적을 기준으로 산정합니다.
상업지역 준주거지역 주상복합건축물 주거 상업 비율
상업지역 내 주상복합건축물 주거 상업 비율의 기준은 「서울특별시 도시계획조례」 별표3 "상업지역 내 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률" 또는 「서울특별시 지구단위계획 수립기준·관리운영기준 및 매뉴얼(p.206)」에 상세히 기재되어 있습니다. 전자의 경우 법제처 사이트를 확인하시길 바라며, 후자의 경우 서울시 도시계획포털 자료집에서 내용을 찾을 수 있습니다. 더해, 후자의 경우 그림과 함께 설명이 되어있어 이해하기가 용이하니 참고하시기 바랍니다.
용도비율 및 용적률 체계
상업지역의 주거복합건축물의 용도 비율 및 용적률 내용의 경우 중요한 개념은 두 가지입니다. 첫 번째는 비주거(주거 외 용도)의 비율이며, 두 번째는 주거 용적률의 범위입니다. 상업지역에서 건축되는 주거복합건물의 경우 전체 연면적의 20% 이상을 비주거 용도로 제공해야하며, 준주택은 제외됩니다. 이때예외조항으로 20%가 아닌 10%이상으로 비주거를 설치할 수 있는 경우가 있으며 아래와 같습니다.
1. 도시정비형 재개발구역 중 시장이 인정한 지역
2. 재정비촉진지구
3. 시장정비사업 승인의 대상인 재래시장
4. 공공지원민간임대주택 공급촉진지구
5. 시장이 임대주택 공급의 필요성을 인정하여 선정한 지역
두 번째, 주거복합건물의 주거용도 용적률의 경우 용적률은 400% 이하로 제한하며, 임대주택 추가 확보 시 늘어나는 용적률의 절반을 임대주택으로 제공할 경우 600% 이하, 역사도심 및 근린상업의 경우 500%까지 완화해 줍니다. 또한 중심지 육성방향에 부합하는 용도 및 정책목성 달성 등을 위해 필요성이 인정되는 건축물 용도를 제공시 주거용도 용적률을 추가로 허용해 줍니다.
용도비율 및 용적률 산정 시 유의 사항
용도비율 및 용적률 산정시 반드시 유의해야 하는 부분은 서로 다른 "기준"을 적용한다는 점입니다. 용도비율의 경우 건축물 연면적을 기준으로 하기에 지하층 면적이 연면적에 포함이 됩니다. 하지만 두 번째 용적률 산정의 경우 용적률 산정용 연면적을 기준으로 하기 때문에 연면적에 지하층 및 필로티 등의 면적이 제외됩니다. 즉, 비주거를 산정할 경우 지하층 면적까지 포함되며, 용적률산정 시 지하층면적은 제외됩니다.
임대주택 추가 확보 용적률 완화
위에서 언급했던 주거용적률 완화 내용 중 임대주택 추가 확보에 대한 내용에 대해서 설명하겠습니다. 지구단위계획마다 지침이 상이하기에 서울특별시에서는 일괄고시를 통해, 각 지구단위계획에서 임대주택 완화 내용을 모두 세분해 두었습니다. 해당 지구단위계획과 주거용적률 완화에 관한 내용은 「서울특별시 고시 제2019-312호」에서 반드시 확인하여 적용하시기 바랍니다.
정리
오늘은 주상복합 주거 상업 비율 및 용도용적제에 대한 내용을 알아봤습니다. 관련 사이트와 지침을 확인하시어 해당 지구단위계획 혹은 대상지에서 적용가능한 용도용적제 기준을 반드시 확인하시기 바랍니다. 위에서 설명드린 내용의 경우 상업지역 및 준주거지역에서 적용되는 통상적인 내용이며, 고시문 내용에서 적용가능한 지침의 기준이 상이할 수 있습니다. 감사합니다.
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