기부채납 공공기여 실무자3분완벽설명

안녕하세요 알아보자 부동산입니다. 오늘은 기부채납 및 공공기여에 대해서 설명하도록 하겠습니다. 부동산 투자, 정비사업 등 부동산 실무의 많은 곳에서 기부채납과 공공기여에 대한 이야기가 많이 나옵니다. 최근 목동아파트 재건축 이슈와 관련해서도 기부채납에 대한 이슈가 붉어지기도 했습니다. 따라서 오늘은 기부채납 공공기여 두가지 개념에 대해서 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

글의 순서
1. 기부채납이란?
2. 공공기여란?
3. 정리

 

 

 

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1. 기부채납이란?

 

기부채납이란 공공에서 무상으로 개인의 재산을 받아들이는 것을 말하며, 채납의 의미는 "가려서 받는다"는 의미입니다. 위의 그림과 같이 사업자는 사유재산 무상양도를 통해 정부와 지자체에 토지 건축물 현금 등을 기부하게 되고, 그 대가로 사업하는 건축물 용적률, 건폐율, 높이 등을 완화받는 혜택을 받습니다. 

 

 

기부채납 사유재산 기준

기부채납은 용어의 뜻처럼 공공은 개인이 제공하는 모든 재산을 모두 수용하는 것이 아니라 가려서 받습니다. 그 기준은 「국유재산법」에서 기준을 설정해놓습니다.  

 

「국유재산법」 제13조(기부채납)

총괄청 및 중앙관서의 장은 국가에 기부하려는 재산이 국가가 관리하기 곤란하거나 불필요한 경우 또는 기부에 조건이 수반된 경우에는 이를 받을 수 없으나, 다음에 해당하는 경우 기부에 조건이 수반된 것으로 보지 않아 채납이 가능하다.

1. 행정재산으로 기부하는 재산에 대하여 기부자, 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인에게 무상으로 사용허가하여 줄 것을 조건으로 그 재산을 기부하는 경우

2. 행정재산의 용도를 폐지하는 경우 그 용도에 사용될 대체시설을 제공한 자, 그 상속인, 그 밖의 포괄승계인이 그 부담한 비용의 범위에서 규정에 따라 용도폐지된 재산을 양여할 것을 조건으로 그 대체시설을 기부하는 경우

 

첫번째의 경우 건축물을 지으려는 사업자가 국공유지인 토지에 건축물을 축조하려는 경우 토지를 매입하지 않고, 건축물을 건축한 뒤 그 소유권을 정부에 무상귀속할 경우에 해당합니다. 두번째의 경우 사업자가 주택건설사업 등을 시행시 국공유지 도로를 무상양여 받은 뒤 대체 될 수 있는 도로를 설치해주는 방식이 이에  해당합니다.

 

기부채납 종류

기부채납 종류는 크게 토지, 건축물, 현금 세가지로 구분됩니다. 세가지 방법을 통해 건폐율 용적률 높이 인센티브를 받게 되는것이며, 방법마다 용적률을 적용하는 방법은 상이합니다. 아래 예시에서 용적률 인센티브 적용방법으로 설명드리겠습니다.

 

 

 

1. 토지 기부채납 : 공공시설이나 기반시설로 제공하는 부분의 토지를 제공하는 벙법으로 제공면적에 따라서 산정합니다.

2. 건축물 : 공공시설 또는 기반시설의 건축물을 제공하는 방식으로 설치비용을 부지면적으로 환산하여 산정합니다.

3. 현금 : 현금 역시 건축물 공사비와 같이 금액을 부지면적으로 환산하여 산정 및 적용합니다.

 

인센티브 산식 적용에 대한 세부적인 내용의 경우 서울시도시계획포털에서 「공공시설 등 기부채납 인센티브 운영기준」을 참고하시기 바랍니다.

 

 

 

 

 

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2. 공공기여란?

 

공공기여란 도시관리계획 변경이나 건축제한 완화를 목적으로 공공시설 드으이 부지 및 시설을 설치하여 제공하거나 설치비용을 공공에 제공하는 것을 말합니다. 즉, 기부채납은 공공기여의 수단으로 공공기여계획에 기부채납 계획이 포함된다고 할 수 있습니다.

 

 

지구단위계획수립의 경우 용도지역 변경이나 도시계획 시설의 결정 및 변경 행위제한 완화시 공공기여 계획 내용이 반드시 들어가야합니다. 그 이유는 행위로 인해서 그 지역의 개발밀도를 굉장히 높이기에 공공기여계획을 통해서 함으로써 부담을 줄일 의무가 있기 때문입니다. 아래는 용도지역 종상향의 경우에 공공기여율 기준입니다. 

 

 

 

 

공공기여의 경우 공공기여시설 등을 제공하게되며 시설의 종류는 공공시설, 기반시설 및 조례로정하는 시설이 있습니다. 조례로 정하는 시설의 경우 시도별 기준이 상이하며, 서울시의 경우 「서울특별시 도시계획조례 」 19조를 참고해주시기 바랍니다. 

 

 

 

 

 

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3. 정리

 

오늘은 기부채납 공공기여에 대한 내용을 다뤘습니다. 결국 공공기여의 수단이 기부채납이라는 점과 공공기여가 개발에 따른 개발밀도 상승을 낮추기 위한 제도라는 것을 인지하시기 바랍니다. 더해, 세부적인 인센티브 산정방법과 관련하여 지구단위계획 수립지침 또는 용적률 인센티브 산정방법을 확인하시기 바랍니다. 감사합니다.