용도지역별 건폐율 용적률 높이 이거 하나로 끝내세요

안녕하세요. 알아보자 부동산입니다. 오늘은 용도지역별 건폐율 용적률 높이에 대해서 알아보도록 할게요. 용도지역에 대한 개념과 내땅의 용도지역을 찾는 방법은 아래 포스팅을 참고해주세요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

https://all-about-realestate.tistory.com/entry/%EC%9A%A9%EB%8F%84%EC%A7%80%EC%97%AD-%ED%99%95%EC%9D%B8-%EB%B0%A9%EB%B2%95-%ED%86%A0%EC%A7%80%EC%9D%B4%EC%9D%8C-%ED%99%88%ED%8E%98%EC%9D%B4%EC%A7%80-1%EB%B6%84%EC%9A%94%EC%95%BD-%EC%99%84%EB%B2%BD%EC%A0%95%EB%A6%AC

용도지역 확인 방법 토지이음 홈페이지 1분요약 완벽정리

 

 

 

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용도지역별 건폐율 용적률 높이 : 중요성

 

 

 

용도지역별 건폐율 용적률 높이
왜 알아야 하나요?

대한민국 전체 국토는 도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역 크게 네가지의 용도지역으로 나눠져요. 그리고 용도지역별로 허용 가능한 개발밀도 기준이 상이해 지을 수 있는 건축물 종류와 크기가 전부 다르죠.

용도지역 지구 현황도_목동 (양천구청)

 

 

서울과 같은 도시지역의 경우 주거지역 상업지역 공업지역 녹지지역 이렇게 다시 네가지로 세분되요. 그리고 다시 이 네가지는 “전용지역 일반지역 준주거(공업)”의  세가지로 또 나뉩니다.

 

목동 중심상업지역_서울연구원

 

 

 

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용도지역별 개발밀도 : 상이한이유

 

 

왜이렇게 복잡하게 만들었을까?

 

주거지역이면 주거지역이지 왜 이렇게 용도지역을 쪼개어 놓았을까요? 그 이유는 같은 주거지역이여도 땅이 위치한 입지적 특성이나 쓰임새가 다르기 때문이에요.

 

용도지역별 건폐율 현황도_목동지구단위계획 (양천구)

 

 

이해를 돕기 위해 용도지역은 어떤 기준으로 구분했는지 아래 표에 정리를 해드릴게요. 전반적으로 어떠한지 한번 읽고 넘어가시면 될것 같아요.

용도지역의 유형_서울시

 

 

 

따라서, 내가 관심갖는 지역이 어떤 용도지역인지, 건폐율, 용적률, 높이 등의 “개발밀도”는 얼마나 적용되는지를 인지해야 부동산 매입시 향후 개발 가능성을 파악 할 수 있겠죠?

목동 중심상업지역 현대백화점_서울연구원

 

더해, 건폐율 용적률 개념은 흔히들 알고 계시겠지만, 혹시 모르시는 분들을 위해서 아래 포스팅을 남겨둘게요.

https://all-about-realestate.tistory.com/entry/%EC%9A%A9%EC%A0%81%EB%A5%A0-%EA%B1%B4%ED%8F%90%EC%9C%A8-%EA%B0%9C%EB%85%90-%EB%AA%A8%EB%A5%B4%EB%A9%B4-%EC%A0%88%EB%8C%80-%ED%88%AC%EC%9E%90%ED%95%98%EC%A7%80-%EB%A7%88%EC%84%B8%EC%9A%94-1%EB%B6%84%EC%84%A4%EB%AA%85

용적률 건폐율 개념 모르면 절대 투자하지 마세요 (1분설명)

 

 

 

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용도지역별 건폐율 용적률 : 개발밀도

 

 

 

그래서 용도지역별
개발밀도가 어떻게 되죠?

용도지역을 왜 지정했는지 알았다면 결론으로 나오는 개발밀도가 중요하겠죠.

 

서울시 용도지역 현황_2040서울도시기본계획

 

 

 

 

용도지역별 건폐율과 용적률은 아래 표를 참고해 주세요.

용도지역별 건폐율 용적률 최대한도

용도지역			건폐율 (%)	용적률 (%)
도시지역	주거지역	제1종 전용주거지역	50	100
		제2종 전용주거지역	50	150
		제1종 일반주거지역	60	200
		제2종 일반주거지역	60	250
		제3종 일반주거지역	50	300
		준주거지역	70	500
	상업지역	중심상업지역	90	1,500
		일반상업지역	80	1,300
		유통상업지역	80	1,100
		근린상업지업	70	900
	공업지역	전용공업지역	70	300
		일반공업지역	70	350
		준공업지역	70	400
	녹지지역	보전녹지지역	20	80
		생산녹지지역	20	100
		자연녹지지역	20	100
관리지역	보전관리지역		20	80
	생산관리지역		20	80
	계획관리지역		40	100
농림지역			20	80
자연환경 보전지역			20	80

 

 

 

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용도지역 이슈
- 목동 재건축단지 -

위에서도 계속해서 목동을 예로 삽도를 추가했는데요. 목동을 사례로 용도지역의 중요성에 대해 알아보도록 할게요. 현재도 계속해서 이슈가 되고 있는 바로 “목동 재건축단지” 이야기 입니다.

 

 

https://n.news.naver.com/article/009/0005127724?sid=101

"조건없는 종상향" 요구에 목동 재건축 진통

 

 

 

기사의 요지는 비슷한 아파트 단지 내에서 용도지역을 다르게 세분해 놓았기 때문에 발생하는 문제로 개발밀도 적용기준이 달라지기 때문이에요.

 

 

 

목동재건축단지 이슈_양천구청

 

 

 

현재 목동아파트 재건축을 하려고 용도지역을 뜯어보니 1~3단지를 제외한 아파트 전체 구역은 제3종일반주거지역, 1~3단지는 제2종일반주거지역으로 나뉘어져 있었죠. 이로 인해 1~3단지에 사는 사람들이 다른 단지들과 같은 3종일반주거로 종상향을 해달라고 요구하는 상황이에요.

 

 

 

하지만, 서울시에서는 근처에 "용왕산"이 위치하고 있다는 이유로 1-3단지는 제2종 일반주거지역으로 구분해 놓았다는 입장이고, “공공기여” 없이는 종상향을 절대 해줄수 없다며 주민들과 서로 대립상태입니다.

 

※ 공공기여

지방자치단체가 개발 과정에서 토지 용도변경이나 용적률 상향 조정 등 각종 규제를 완화해주는 대신 기반시설 부지나 설치비용을 사업자로부터 받는 것을 말한다. 돈으로 받을 경우"공공기여금"이라 한다.

출처 : 한경 경제용어사전

 

 

 

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처음부터 다 3종일반주거지역으로
했으면 안되나?

이렇게 생각하실 수 있겠죠? 하지만, 용도지역은 각 시와 구에 할당된 물량이 정해져 있어요. 그래서 목동아파트에서 용도지역 구분시, 3종일반주거지역으로 배분할 수 있는 양이 많지 않았기에 1~3단지만 2종일반주거지역으로 준것입니다. 3종일반주거지역 요건에 충족하는데도 말이죠.

 

목동아파트 1,2단지전경_네이버뉴스

 

 

 

그럼 그냥 3종일반주거지역
안하면 되지 않나요?

이렇게 생각하실수도 있겠지만, 간단한 문제가 아니에요. 위에서 언급했던 건폐율 용적률의 차이 때문이죠. 쉽게말해 입지는 비슷한 땅인데, 하나는 개발이 많이되고, 다른 하나는 개발이 적게되면 개발이 적게되는 곳의 주민들은 개발이 안된만큼 상대적으로 금전적인 손해를 본다는 생각이 들거에요.

 

 

 

 

이와 같은 사례처럼, 투자에 있어 땅의 입지 뿐만 아니라 용도자역, 개발행위허가 등 많은 것들이 복합적으로 작용해요. 따라서 토지의 근간이되는 용도지역은 상당히 중요하구요.




다음 포스팅에서는 목동 재건축단지 내용과 함께 “지구단위계획” 내용을 다뤄보도록 할게요. 이상 알아보자 부동산이었습니다~