안녕하세요 알아보자 부동산입니다. 오늘은 첫번째 포스팅 주제로 용적률과 건폐율의 개념에 대해서 알아보려해요. 부동산에 조금이라도 관심을 가지신 분이거나 혹은 살면서 부동산 매매, 전세 혹은 임대하는 일은 반드시 한번은 올텐데요. 그때마다 건축물의 건폐율 용적률 용어는 스치듯 한번씩은 다 들으셨을거라 생각해요.
건폐율 용적률 많이 들어봤는데... 뭐지?
지금 제 포스팅을 읽으시는 독자분들의 머릿속 생각일거에요. 용어는 들어봤는데, 정확한 의미를 모르시는 분들이 허다하시죠. 지금부터 용어의 개념과 둘의 차이에 대해서 최대한 풀어서 설명드려 볼게요.
건폐율이란 ?
건폐율이란 "건축면적의 대지면적에 대한 비율"을 의미해요. 영어로는 "building coverage"입니다. 정의가 쉽게 이해되지 않으실수도 있어, 아래 그림을 보면서 설명드릴게요.
위의 그림에서 보이는 것처럼 내가 "땅위에 건축물 바닥면적(1층)이 얼마나 차지하고 있나"는 개념이에요. 위의 그림에서 처럼 100㎡의 토지 위에 건축면적 60㎡의 건축물을 올린다고 했을 경우, 이 건축물의 건폐율은 60%가 되는거죠.
그럼 하나의 대지 위에 여러개의 건축물이 올라갈 경우 어떻게 계산하는지 궁금하실텐데요. 올라간 건축물의 건축면적만큼 건폐율에 반영하게 됩니다. 예를들어 똑같이 100㎡의 토지에 건축물 A,B,C 세동이 올라가 있다고 가정해볼게요.
| 구분 | 건축물A | 건축물B | 건축물C |
| 건축면적(㎡) | 20 | 25 | 15 |
| 대지면적(㎡) | 100 | ||
| 건폐율(%) | 60 | ||
건축물 A,B,C의 1층 바닥면적의 합인 60(㎡)과 대지면적(100㎡)의 비율로 건폐율은 60%가 됩니다.
근데 대지는 또 뭐지?
"대지"는 쉽게 "건축물을 짓기위한 땅"을 의미해요. 땅, 즉 토지들은 각각의 쓰임새가 정해져 있는데요. 각각의 토지마다의 쓰임새를 "지목" 이라해요.
흔히들 지목을 "토지의 이용 목적"으로 알고계시는 분들이 많지만, "땅이 사용되는 현재의 상태"를 즉 "현상"을 의미하는것이 "지목"이에요. 땅의 이용 목적은 "용도지역"에서 정하는 부분이구요. 지목과 용도지역에 관한 설명은 또 다루도록 할게요.
그럼 용적률이란?
건폐율이 대지면적에 대한 건축물 1층 바닥면적이라는 것을 이해하셨다면 용적률을 이해하는거는 시간문제에요. 그 이유는 각 층마다의 바닥면적을 합하면 용적률을 바로 구할 수 있기 때문이에요.
건축물의 각 층마다 바닥면적을 모두 합친 면적을 "연면적"이라해요. "용적률"은 대지면적에 대한 건축물 연면적의 비율을 말합니다. 여기서 주의할 점은 용적률 산정시 연면적에서 제외시키는 부분이 있는데요.
아래 ①~④의 경우는 용적률 산정시 제외해야 합니다.
| ① 지하층 면적 | ②지상층 주차면적 | ③ 초고층 및 준초고층 건축물의 피난안전구역 면적 | ④ 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간 |
그래서...
용적률, 건폐율 왜 중요한데?
마지막으로 용적률과 건폐율이 왜 중요한지에 대해서 한번 이야기해볼게요.
일단, 대한민국 전체 국토는 "용도지역"이라는 것이 모두 정해져 있어요. 그리고 각 용도지역마다 정해져있는 건폐율 용적률 기준이 세분되어 있구요.
어떤 토지를 검토하거나 부동산을 볼때, 그 땅이 어떤 용도로 계획되어 있는지. 그리고 계획된 내용 중에 개발밀도가 얼마인지를 알때 사용되는 요소가 바로 건폐율과 용적률이에요. 현재 정해진 용도지역과 이를 수반하는 용적률은 앞으로 이 땅이 혹은 건축물이 개발할 가능성이 있는지 가늠하는 기준이기도 하구요.
따라서 최소한 내가 투자하려는 지역에 대한 건폐율과 용적률을 알고 가는 것이 투자에 대한 최소한의 관심이자 반드시 알아야 할 개념이라는 생각입니다.
다음 포스팅에서는 용도지역에 대한 설명과 내 땅의 개발밀도를 알아보는 방법에 대해서 설명드리도록 할게요. 읽어주셔서 감사합니다~!
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