알아보자 부동산입니다. 오늘은 용도지역 용도지구 용도구역에 대한 개념을 알아보려해요. 저번 포스팅에서 용도지역에 대한 개념을 살짝 언급했었는데, 항상 같이 따라오는 용도지구과 용도구역에 대한 설명과 2040 서울도시기본계획에서 발표한 용도지역제 변화까지 이번 포스팅에서 같이 다루려고 해요.
용도지역 vs 지목 차이점
지난 포스팅에서 다뤘드렸듯이 용도지역이란 땅의 이용목적으로 이해하시면 되요. 그리고 지목은 땅의 현상 즉, 땅이 현재 쓰이고 있는 상태로 이해하시면 됩니다.
예를 들어 현재 땅 위에 건축물이 올라가있는 상태라면 지목상 ”대“에 해당하며, 용도지역은 관련 지번을 검색해보면 되는데요. 자세한 방법은 다음 포스팅에서 같이 다뤄보도록 할게요.
지목은 28개로 세분되는데요. 하나의 필지에 하나의 지목이 부여되요. 만약 하나의 땅이 두가지 용도로 이용되고 있는 경우라면? 그 땅이 사용되는 “주된용도”가 지목이 됩니다.
※ 필지 : 구획되는 토지의 등록단위로서, 하나의 지번을 부여받는 지적공부 등록의 기본단위
용도지역이란?
용도지역은 토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위하여 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 정의
용도지역이란 국가에서 지정한 땅의 용도에요.
과거에는 용도지역을 크게 “도시지역”과 “비도시지역”으로 나누어 관리했으나, 현재는 법이 변경되어 대한민국 전체 토지는 ”도시지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역“ 4가지 안에서 구분 및 관리되어요. 도시지역은 우리가 흔히 관심이 가는 도시를 생각하시면 되고. 관리지역은 도시를 둘러싼 지역으로 생각하시면 됩니다. 그리고 농림지역은 농사나 임업을 하는 지역, 자연환경보전지역은 말 그대로 환경을 보호하기 위해 지정하는 지역을 뜻하구요.
우리의 관심이 제일 많이 가는 “서울”의 경우, 도시지역에 해당하는데요. 도시지역은 다시 ”주거 상업 공업 녹지“ 4가지로 세분되요. 그리고 이 잘게 쪼개진 용도지역을 기준으로 건축물의 용도, 건폐율 용적률, 높이 등 건축물의 밀도가 구분되죠.
부동산 투자를 하기전, 우리가 임장하려는 땅이나 건축물이 어떤 용도지역을 가지는지 어느정도 밀도로 건축물이 지어질 수 있는지, 기초조사를 하는것은 필수라고 생각해요. 그래야 현황과 미래를 비교해 개발이 어느정도 될지 가늠할 수 있겠죠?
용도지구란?
용도지구란 토지의 이용 및 건축물의 용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이 등에 대한 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 적용함으로써 용도지역의 기능을 증진시키고 경관ㆍ안전 등을 도모하기 위하여 도시ㆍ군관리계획으로 결정하는 지역을 말한다.
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제2조 정의
용도지구를 지정하는 이유는 도시지역 안에서 용도지역을 세분해도 부족하기 때문이에요. 즉 용도지역을 보완하기 위한 목적으로 “용도지구”이죠.
예를들어 “상업지역”이 두가지 있다고 가정해볼게요. 하나는 아파트 단지 옆에 위치하는 상업지역이고, 다른 하나는 광화문같은 서울 대도심의 상업지역이라고 해볼게요.
서울에서 광화문 시청같은 곳은 문화재도 많고, 업무시설이 참 많은 지역이죠? 이런곳에서 높이가 다른 건축물이 삐쭉빼쭉 들쑥날쑥하면 경관상 보기 좋지 않겠죠? 특히나 이런데는 외국인 관광객들도 많이 오는데 정돈되지 않은 모습에 서울의 이미지도 별로 좋지 않을것 같네요.
그래서 주거단지의 상업지역과는 다르게 높이제한까지 두는데 바로 그게 “고도지구”에요. 문화재는 앙각이라는 규정도 있고, 대도심 같은 경우 경관계획도 따로 두는 등 여러계획이 복합적으로 이루어지기에 이해를 돕기 위한 예시라고만 생각하시면 되겠습니다.
이와 비슷한 목적으로 용도구역은 “경관지구, 고도지구, 방화지구, 방재지구, 보호지구, 취락지구, 개발진흥지구, 특정용도제한지구, 복합용도지구" 총 9가지로 분류되어 있습니다.
용도구역이란?
그럼이제 용도구역의 느낌이 오시겠죠?
용도지구가 용도지역을 보완하기 위한 것이라면, 용도구역은 용도지구를 보완하기 위해서 설정된 것이에요. 같은 맥락으로 용도지역 용도지구를 보완하기 위해서 설정해놓는 것이 바로 용도구역이에요.
용도구역은 "개발제한구역, 도시자연공원구역, 시가화조정구역, 수산자원보호구역, 입지규제최소구역" 5가지가 있는데, 각 구역에 대한 세부적인 설명은 다음 포스팅에서 다뤄보도록 할게요
2040서울도시기본계획 Beyond Zoning Seoul
용도지역 용도지구 용도구역의 개념에 대해서 조금 이해가 되셨나요?
2023년 발표된 2040서울도시기본계획에서는 새로운 개념의 용도지역이 소개되었는데요. 바로 “ Beyond zoning” 이라는 개념이에요. 과거의 용도지역제 기준을 그대로 준수하되, 좀더 유연한 대안을 내놓은 것이죠.
싱가포르에는 화이트존 White Zone이라는 개념도 있는데요. 위에서 설명드린 용도구역 중 "입지규제최소구역"에 해당되요. 도시국가인 싱가포르는 면적이 작기에 그만큼 토지가 귀하겠죠. 그래서 무규제지역을 지정해 토지들이 다양한 용도로 사용되기를 유도하죠. 2040서울시 도시기본계획에서는 이러한 제도 또한 도입한다는 계획입니다.
오늘은 용도지역 용도지구 용도구역까지 도시계획의 근간이 되고, 부동산투자에서는 기본적으로 알고 가야하는 개념에 대해서 알아보았는데요. 다음 포스팅에서는 내가 관심갖고 있는 토지에 대한 것들을 예시를 통해 알아보도록 할게요. 이상 알아보자 부동산이었습니다~
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