지구단위계획 내용 이해 3분이면 됩니다

 

안녕하세요. 알아보자 부동산입니다. 오늘은 지구단위계획의 개념과 실제 사례들에 대해서 알아보도록 할게요. 지구단위계획이란 용어 많이들 들어보셨을거라 생각하는데요. 용어의 뜻 대로 어떤 하나의 구역을 계획적이고 구체적으로 만들기 위한 툴이 바로 지구단위계획이에요.

 

 

 

 

 

 

 

 

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지구단위계획 개념

 
 
 

지구단위계획이란?

 
 

일부 지역을 대상으로 토지이용 합리화, 기능 증진, 미관 개선, 양호한 환경 확보를 통해 그 지역을 체계적ㆍ계획적으로 관리하기 위해 수립하는 도시관리계획의 유형 

 
 

지구단위계획 용어 설명_ 서울특별시

 
 
 

 지구단위계획 위계

상위계획의 실현수단 지구단위계획

우리나라의 넓은 국토를 하나의 기관과 법에서 관리할 수 있을까요? 굉장히 힘들거에요. 그래서 정책적으로 정해진 큰 목표를 두고, 그 목표를 달성하기 위해 다양한 제도와 법을 만들어요. 그 중 하나가 지구단위계획이구요. 큼지막하게 잡아놓은 목표가 바로 ”상위계획“이라는 부분이고, 그 안에 세부적으로 잡아놓은 계획 중 하나가 바로 ”지구단위계획“이에요.


 
 

서울시 도시계획사업 _ 서울연구원 (2012)

 
 
 

서울시를 예로 들면, “2040서울플랜”과 “생활권계획”이 크게 잡아놓은 계획에 해당되고, 이렇게 설정한 목표와 정책을 공간적으로 풀어내는 것이 “지구단위계획”이에요.
 
 
 

국토공간계획 위계 _ 서울시

 
말이 어렵죠? 쉽게말해 서울이 나아가야할 큰 목표를 하나 잡았는데, 그 목표를 이루기 위해서 구역별로 다시 내용을 세분해서 정한뒤, 어떻게 공간과 건축물을 설계할지. 그 방법을 정한게 “지구단위계획“이라 생각하시면 되요.



 
 
https://urban.seoul.go.kr/view/html/PMNU2030000000

서울도시계획포털 : 2030서울생활권계획

 
 
 

지구단위계획 목적

지구단위계획 목적
난개발 방지

지구단위계획의 목표 중 하나는 “난개발방지”에요. 입지가 좋은 땅에 아무런 규제없이 건물을 올리게된다면 들쑥 날쑥한 건축물들에 지역이 굉장히 혼란스럽겠죠?


 

 
 

이러한 난개발을 방지하고 체계적으로 공간을 구축하는것을 포함, 지구단위계획 지정목적 몇가지를 살펴볼게요.

 

지구단위계획 지정 대상

1. 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역

2, 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역

3. 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 시·군의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자하는 구역

4. 도시지역내 주거·상업·업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역은 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요하여 도시·군기본계획에 반영된 지역

5. 도시지역내 1만제곱미터 이상의 유휴토지 또는 교정시설, 군사시설 등 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역, 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역, 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역

6. 용도지구를 대체하기 위하여 지구단위계획수립이 필요한 지역

7. 도시지역의 체계적·계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역

 
 
 
 

도시계획 + 건축계획
평면적계획 + 입체적계획

공간적으로 풀어낸다는 말이 어떤 뜻일까요? 바로 토지와 건축물에 관한 설계를 어떻게 할것인지 정하는 것이겠죠. 토지라고 한다면, 지난 포스팅(↓)에서도 다뤘었던 용도지역 등과 관련된 내용이 있을것이고, 건축물과 관련된 내용이라면 건축물 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등이 있겠죠.
 
 
 
https://all-about-realestate.tistory.com/entry/%EC%9A%A9%EB%8F%84%EC%A7%80%EC%97%AD%EB%B3%84-%EA%B1%B4%ED%8F%90%EC%9C%A8-%EC%9A%A9%EC%A0%81%EB%A5%A0-%EB%86%92%EC%9D%B4-%EC%9D%B4%EA%B1%B0-%ED%95%98%EB%82%98%EB%A1%9C-%EB%81%9D%EB%82%B4%EC%84%B8%EC%9A%94

용도지역별 건폐율 용적률 높이 이거 하나로 끝내세요

 
 
 
 
글의 제목처럼 토지는 평면적인 개념이고 건축물은 입체적인 개념이니, 이 두가지를 섞은 “지구단위계획”은 평면적, 입체적 계획이 함께 맞물려 함께하는 것이죠.


 
 

목동중심 지구단위계획

 
 
 

즉, 지구단위계획은 그 지역의 땅에 대한 계획과 건축물에 대한 계획을 함께 마련한다고 생각하시면 되요. 따라서 지구단위계획은 계획이 만들어지고 나오기 전, 도시건축공동위원회라는 곳에서 도시와 건축의 전문가들이 함께 평가를 하게됩니다.
 


- 도시계획위원회 관련 규정 -
 

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제30조 (도시ㆍ군관리계획의 결정)

③ 국토교통부장관은 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 중앙도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 시ㆍ도지사가 도시ㆍ군관리계획을 결정하려면 시ㆍ도도시계획위원회의 심의를 거쳐야 한다. 다만, 시ㆍ도지사가 지구단위계획(지구단위계획과 지구단위계획구역을 동시에 결정할 때에는 지구단위계획구역의 지정 또는 변경에 관한 사항을 포함할 수 있다)이나 제52조제1항제1호의2에 따라 지구단위계획으로 대체하는 용도지구 폐지에 관한 사항을 결정하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 「건축법」 제4조에 따라 시ㆍ도에 두는 건축위원회와 도시계획위원회가 공동으로 하는 심의를 거쳐야 한다.

 
 
- 도시계획위원회 관련 사이트 -
 
https://commission.eseoul.go.kr/

서울시 도시건축위원회 시스템

 
 
 
 

지구단위계획
수립 기준 및 절차

이렇게 중요한 지구단위계획을 아무데나 지정해 버리면, 구나 시에서 관리하기도 힘들뿐더러, 재정도 많이 쓰일테니 정말 필요하고 중요한 지역에만 두어야겠죠? 그래서 지구단위계획을 수립하기 위해서는 “기준”을 충족해야하는데요. 그 기준은 관련법인 “지구단위계획수립절차”에 명시되어 있어요. 아래 함께 보시죠.


 

「지구단위계획수립지침」 도시지역 내 외 지구단위계획 수립 가능 구역

2-2-4. 도시지역내 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다.

(1) 토지이용을 고도화하거나 특정 목적달성을 위하여 부여한 토지용도의 취지를 개별건축물에 구체적으로 반영하고자 하는 구역
① 용도지구 : 경관지구(법률 제14795호 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 부칙 제2조1항에 따라 경관지구로 지정된 것으로 보기 이전의 미관지구를 포함한다. 이하 같다)ㆍ고도지구ㆍ방화지구ㆍ방재지구ㆍ보호지구ㆍ취락지구ㆍ개발진흥지구ㆍ특정용도제한지구
② 기타 시ㆍ도의 조례가 정하는 바에 따라 도시ㆍ군관리계획으로 결정된 용도지구

(2) 토지의 형질변경과 토지이용계획, 건축물계획이 서로 환류되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 조성하고자 하는 경우 또는 당초의 개발사업 취지와 내용을 살려 계획적인 관리가 되도록 함으로써 쾌적한 구역환경을 유지하고자 하는 구역
①「도시개발법」에 의하여 지정된 도시개발구역
②「도시 및 주거환경 정비법」에 의하여 지정된 정비구역
③「택지개발촉진법」에 의한 택지개발지구
④「주택법」에 의한 대지조성사업지구(대지조성사업을 시행하고자 하는 지역을 포함한다)
⑤「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 의한 산업단지ㆍ준산업단지
⑥「관광진흥법」에 의하여 지정된 관광단지ㆍ관광특구

(3) 도시형태와 기능의 재정립, 특정기능의 강화 또는 완화, 난개발 방지 등을 통하여 시ㆍ군의 기능 및 미관을 증진시키고 양호한 환경을 확보하고자 하는 구역
① 기반시설부담구역
② 개발제한구역ㆍ도시자연공원구역ㆍ시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거ㆍ상업ㆍ공업지역으로 변경되는 구역과 새로이 도시지역으로 편입되는 구역중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역
③ 시범도시
④ 법 제63조의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역
⑤ 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역
⑥ 용도지역의 지정ㆍ변경에 관한 도시ㆍ군관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역
⑦ 재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역
⑧ 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역
⑨ 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 도시ㆍ군계획조례가 정하는 지역

(4) 도시지역내 주거ㆍ상업ㆍ업무 등의 기능을 결합하는 등 일단의 토지에 복합적인 용도개발을 증진시킬 필요가 있는 지역은 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역
① 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역
② 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역
③ 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역
④「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역

(5) 도시지역내 5천제곱미터 이상으로서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 면적 이상의 유휴토지 또는 교정시설, 군사시설 등 영 제43조제2항에 해당하는 시설의 이전부지로서
① 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역
② 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역
③ 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역

(6) 용도지구를 대체하기 위하여 지구단위계획수립이 필요한 지역
(7) 도시지역의 체계적ㆍ계획적 관리 또는 개발이 필요한 지역

2-2-5. 도시지역외 지역에서 지구단위계획구역을 지정할 수 있는 지역은 다음과 같다.
(1) 계획관리지역
(2) 지구단위계획구역 면적의 50%이상이 계획관리지역이고, 나머지 용도지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것. 다만, 지구단위계획구역에 보전관리지역을 포함하는 경우 해당 보전관리지역의 면적은 다음 각 호의 구분에 따른 요건을 충족하되, 이 경우 개발행위허가를 받는 등 이미 개발된 토지, 「산지관리법」 제25조에 따른 토석채취허가를 받고 토석의 채취가 완료된 토지로서 같은 법 제4조제1항제2호의 준보전산지에 해당하는 토지 및 해당 토지를 개발하여도 주변지역의 환경오염ㆍ환경훼손 우려가 없는 경우로서 해당 도시계획위원회 또는 공동위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역에 포함되는 토지의 면적은 다음 각 호에 따른 보전관리지역의 면적 산정에서 제외한다.
① 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡ 이하인 경우 : 전체 지구단위계획구역 면적의 20% 이내
② 전체 지구단위계획구역 면적이 10만㎡ 초과 20만㎡ 이하인 경우 : 2만㎡
③ 전체 지구단위계획구역 면적이 20만㎡를 초과하는 경우 : 전체 지구단위계획구역 면적의 10%이내
④ 보전관리지역에 지구단위계획을 수립할 때에는 (2) 단서에 따른 경우를 제외하고는 녹지 또는 공원으로 계획하는 등 환경 훼손을 최소화할 것

(3) 개발진흥지구로서 다음의 1에 해당하는 지역
① 계획관리지역안에 지정된 개발진흥지구
② 계획관리지역ㆍ생산관리지역 및 농림지역안에 지정된 산업유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다)
③ 도시지역외의 지역안에 지정된 관광휴양개발진흥지구

(4) 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역

 
 


이렇게 알게모르게 우리가 사는 지역은 지구단위계획구역으로 묶여있는 곳들이 많아요. 지구단위계획 안에는 도시개발이나 정비사업들 전체가 들어갈 수도 있고, 계획내용 안에 부분적으로 포함되어 있어요.
 
 
 

지구단위계획 수립절차

 
 
 
 
부동산 투자시에 재건축 재개발 구역과 지구단위계획구역이 같은 것이라 생각하시고 투자하시는 분들이 많은것 같아요. 단순히 “지구단위계획구역”인데 매매하셨다가 울며 겨자먹기 하지 않으시길 바래요.
 
 
 
 
 
 
다음 포스팅에서는 지구단위계획의 실제 사례들을 바탕으로 내 구역의 지구단위계획이 어떠한 구조로 되어있는지 사례를 통해서 공부해보도록 하겠습니다. 이상 알아보자 부동산이었습니다.