LTV DTI DSR 용어 차이 계산기 완벽 3분 정리

 
 
 
 

안녕하세요 알아보자 부동산이에요. 오늘은 부동산대출을 하게되면 꼭 나오는 용어인  LTV DTI DSR 용어의 개념과 차이 그리고 계산까지 한번에 정리해드리려고해요. LTV DTI DSR 용어는 대출을 받으실때 한번씩은 다들 들어보셨을 용어라고 생각되는 부분이라 관심있어하시는 분들이 많을거라 생각해요.

 
 
 

 

 

 
 

주택담보대출 기준

 
 
 

LTV DTI DSR
주택담보대출시 반드시 만나게 될 용어

 
 
 
 

LTV DSR DTI는 주택담보대출시 대출평가의 기준이에요. 그래서 내가 받으려는 대출금이 얼마나 되는지 알기 위해서 위 용어들을 반드시 알고 있어야해요. 즉, 세가지 다 주택을 매매할때 대출의 한도를 정하기 위해서 사용하는 지표이고, 이 원리가 어떻게 작동하는지에 따라 대출금이 책정됩니다. 

 
 
 

주택담보대출 내용이 궁금하신 분들은 아래 글을 참고해주세요

 

디딤돌대출 조건 우대금리 신청방법 유의사항 대출전 반드시 보세요

 

 

 

 

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담보대출 (LTV) vs 신용대출 (DTI DSR)

 
 

은행에서 대출을 해주는 기준은 크게 두가지로 "담보대출"과 "신용대출"이에요. LTV DTI DSR이 그 기준에 따라서 이름이 다르게 지어진것 뿐이구요.
 

LTV는 담보대출로 내가 구매하려는 부동산 혹은 내가 소유하고있는 부동산을 담보로 은행에서 대출을 해주는 개념이에요. 따라서 담보로 잡히는 부동산의 가격이 대출의 기준이 됩니다.  
 

 

 

DTI는 신용대출로 내가 1년에 돈을 얼마나 상환할 수 있는지를 기준으로 대출을 해주는 개념이에요. 따라서 내가 1년에 벌어들이는 소득에 따라서 대출금이 책정이 됩니다.

 

 

 

 

 
DSR은 DTI와 원리는 비슷하나 조금 더 까다로운 조건을 추가해서 대출을 해준다고 생각하시면 쉬워요. 자세한 내용은 아래에서 이어나가도록 할게요

 
 

 

 

 

 

 

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LTV?

LTV : Loan To Value ratio

 

 

 

 

LTV는 담보대출 방식이에요.
 

여기서 담보가되는 주택은 KB부동산에서 인정되는 가격으로 반영하기에 LTV를 "담보인정비율"이라고 불러요. 이는 부동산 시세와 차이가 있는데 이렇게 부동산 가격을 따로 책정하는 이유는 "대출원리금상환"에 있죠.
 

 

 

 

 

 

 

 

 

이해를 돕기위해 시세가 10억인 부동산이라도 KB부동산에서 8억의 가치로만 인정을 했다 가정할게요. 여기서 대출받는 사람은 8억에 대한 것만 대출을 받을 수 있어요. KB부동산에서 시세와 다르게 자신들의 기준으로 따로 책정하는 이유는 대출원리금을 모두 회수 할수 없을 경우가 있기 때문이에요.
 

 

 

즉, 대출하는 사람이 대출금을 다 상환하지 못했을 경우 은행은 부동산은 경매에 넘겨 그 금액을 가져오게 되는데, 이때 주택가격의 폭락 등을 고려할 경우 은행에서는 손해를 보게 되는 경우를 생각해서죠. 때문에 부동산 가격을 높게 책정하지도, LTV 지나치게 주지도 않게 되는것이에요.

 

 

 
 

 

 

 

LTV 산정방식

 
 

주택가격 x 비율(%)

 
 
 
LTV 산정 방식은 간단해요. 주택가격에 퍼센티지에 해당하는 비율만 곱하면 바로 대출한도를 알 수 있어요. 예를들어 KB부동산에서 인정받은 아파트 가격이 10억이고 LTV가 60%라고 했을때 6억까지 대출이 가능합니다.
 
 
 
 

 

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DTI?

 

 

Debt To Income

 

 

DIT는 신용대출 방식이에요.
 
여기서 신용의 기준이 되는 부분은 연간 납부할 수 있는 개인의 상환능력이 되요. 즉, 1년동안 버는 소득에서 대출금으로 상환하는 비율을 계산해 대출금을 책정하는 방식이죠. 신용을 바탕으로 대출금이 정해지는 점이 담보대출인 LTV와 차이에요.

 
 
 

 

 

 

DTI 산정방식

 
 

 {주택담보대출 (원금+이자)상환액 + 기타대출 (이자) 상환액} / 연간소득

 
 

대출을 받으려는 주택의 원금과 이자와 이미 받은 다른 대출들의 이자를 더해, 1년간 벌어들이는 수익으로 나누는 방법이에요. 따라서 1년동안 내가 상환 할 수 있는 금액이 중요한 것을 알 수 있죠.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

DTI로 계산시
대출금이 너무 작은데요?

예를들어 주택담보대출 원리금이 10억이고, 기타 대출 이자가 1촌만원, 연간소득이 5천만원일때 대출받을 수 있는 금액은 얼마일까요?


1) DTI
{주택담보대출 (1억) + 기타대출이자 (1천만원)} / 5천만원 = 2.2(%)

2) 계산금액 = 연간소득 X DTI(%)
5천만원 X 2.2(%) = 1천 1백만원

1억짜리 집을 사려는데 1천 1백만원만 받고서 집을 구매하기에 택도 없겠죠? 따라서 이 금액에 대출납부기간을 곱해주게되는 방식이에요. DTI는 1년을 단위로 책정하는 비율이기에 상환하는 기간을 곱햐주는것이죠

3) 1천 1백만원 X 5(년) = 5천 5백만원

위는 5년동안 분할로 납부한다했을 경우 총 받을 수 있는 금액을 의미해요. 납부기간이 길면 그만큼 대출금이 올라가겠죠?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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DSR?

Debt Service Ratio

 

 

DTI와 짝을 이루며 따라다니는게 바로 DSR인데요. DTI보다 조금 더 깐깐한 대출규제지만 어렵지 않아요.


DTI에서 기타대출에 대한 “이자”만 더했던 것을 기타대출에 대한 ”원금+이자“로 바꿔주면 끝납니다.

 

 

 

 

 

 

DSR 산정방식

 

 {주택담보대출 (원금+이자)상환액 + 기타대출 (원금+이자) 상환액} / 연간소득

즉, 주탁담보대출과 내가 빌린 또다른 대출의 원금과 이자까지 다 더해준 금액을 연간소득으로 나누는 방법이에요.


지금까지 빌렸던 모든 대출금과 연간 벌어들이는 소득을 비교해 대출하는 방식이죠. 위에서 계산했던 부분에서 기타 대출에 대한 원금만 더해주면 끝입니다.


 

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LTV DTI DSR 계산기

 

어디서 계산해 볼 수 있죠?

 
 

가장 확실한 방법은 은행에 가서 상담을 받아보는 것이나, 알아볼 수 있는 사이트도 있어요. LTV DTI DSR 궁금하신 분들은 검색창에 "LTV DTI DSR 검색"을 들어가 금액을 입력해보시고 은행 상담 전 어느정도 대출금액을 가늠해보시고 가는 것을 추천드릴게요.


오늘은 주택담보대출시 꼭 이해해야하는 용어인 LTV DTI DSR의 용어와 서로다른 차이 그리고 계산방법까지 들여다 봤는데요. 개념을 이해하셨다면, 아래 관련 포스팅에서 오늘 배운 내용이 어떻게 작용하는지 관심가져주시길 바래요. 이상 알아보자 부동산이었습니다.